#아파트 증여세 계산방법 #증여세 계산기

#아파트 증여세 계산방법 #증여세 계산기

 

요즈음 부동산 시장이 꽤 시끄러운데요. 규제의 틈바구니 속에서도 결혼하는 자녀, 출가하는 자녀들 혹은 미리 상속하는 목적으로 아파트 증여하는 경우가 많죠. 우리나라에서 증여는 아무리 자식이어도 무언가 대가없이 받는 일이기 때문에, 높은 수준의 세율을 부과하는데요.

 

그래서 이를 잘 계산하여 미리미리 대비하는 것이 중요합니다. 오늘은 아파트증여세계산방법 을 증여세계산기 를 통해 계산하는 방법을 소개하도록 하겠습니다. 
 
 
서울 근교의 한 아파트
 

1. 아파트 증여세 세율 (증여세 세율표)

먼저, 간단히 아파트 증여시, 증여세율에 대해 짚어보고 넘어가겠습니다. 아파트 증여세 세율은 5단계로 나뉘는데요. 증여세율표로 나타내면 다음과 같습니다. 
 
< 증여세 세율표 >적용연도과세표준세율누진공제2000.1.1 ~ 현재1억 이하10%05억 이하20%1천만원10억 이하30%6천만원30억 이하40%1억 6천만원30억 초과50%4억 6천만원
 
표를 해석해보면, 과세표준 (증여세 면제 한도액이나 공제 금액을 제외한 진짜 과세대상금액)에 따라 세율은 5구간으로 나뉘는데요. 
 
예를 들어 만약, 7억원의 증여가 이루어지면, "10억 이하" 구간에 해당하는 30% 세율이 적용됩니다. 이때, 누진공제는 무엇인가하면요. 앞의 "1억 이하"와 "5억 이하" 세율이 적용되는 부분에 대해서 "누진공제" 금액을 적용받아, 증여세계산기 최종 계산결과에서 6천만원을 제외받을 수 있습니다.
 
간단히 말하면 앞의 세율 구간에서 중복된 6천만원 제외해주는 것인데요. 자세한 내용은 아래 "아파트 증여세 계산방법 (증여세 계산기)" 부분에서 다루도록 하겠습니다.
 
 

2. 증여세 면제 한도액 

 

다음은 증여세 면제한도액 에 대한 내용입니다. 증여세 면제 한도액은 대한민국 국민이라면 누구나 공제 받을 수 있는 항목인데요.
 
아파트 증여 또한 해당하기 때문에, 공제받을 수 있는 부분이므로 간단히 짚고 넘어가겠습니다. 증여세 면제에 대한 내용을 표로 나타내면 아래와 같습니다.
 
< 증여세 면제 한도액 표 >증여자수증자
면제 한도 (10년 합산)배우자배우자 (사실혼 제외)6억원직계 존속직계 비속성년5천만원미성년2천만원직계 비속직계 존속5천만원기타 친족 (6촌이내 혈족, 4촌이내 인척)기타친족1천만원
 
표를 간단히 해석해보면, 

배우자 → 배우자 : 6억원 한도 

직계 존속(부모) → 직계 비속(자녀) 증여일 때 : 성년 - 5천만원, 미성년 - 2천만원 한도

직계 비속(자녀) → 직계 존속(부모) : 5천만원 한도 

기타 친족 → 기타 친족 : 1천만원 한도 

 
이렇게 증여자와 수증자의 관계에 따라서 증여세가 면제 된다는 내용입니다. 자녀에게 아파트를 증여하는 경우에는 최대 5천만원까지 증여세가 면제되겠죠?
 
 
※ 참고사항 : 단, 증여세 면제 한도액은 10년마다 갱신되며, 증여가 발생하고 10년이 지나면, 다시 한도금액 만큼 증여세를 면제 받을 수 있습니다.
 


3. 아파트 증여세 계산방법 (증여세 계산기)

 
마지막으로, 위에서 언급한 내용들을 모아, 예시와 함께 증여세계산기 로 아파트 증여세 계산방법 입니다. 증여세계산기 는 국세청홈택스에서도 툴을 제공하고 있는데요. 국세청홈택스 의 증여세계산기 툴을 이용해서 예시와 함께 증여세 를 계산해보도록 하겠습니다.
 


국세청 홈페이지 첫 화면인데요. 이곳에 로그인을 한 후, 위 사진의 빨간색 네모박스에 있는 "모의계산"을 클릭하면, "증여세 자동계산" 이라는 것이 나옵니다. 이걸 클릭하고 간단히 조건을 입력하면 대략적인 증여세를 뽑아볼 수 있는데요.
 

 
증여세 간편계산기와 자동계산기 두 가지로 나뉘는데요. 아래의 증여세 자동계산기 는 굉장히 많은 사실 항목을 넣어서 계산하는 것이기 때문에, 여기서는 "증여세 간편계산"을 해보도록 하겠습니다. 예시는 아래와 같습니다.
 

 
증여 일자는 현재 이 글을 보고 계신 날의 3개월 이내로 설정하십시오. 증여가 발생한 후, 3개월 이내에 관할세무서에 신고를 해야 3% 신고세액공제를 받을 수 있기 때문입니다. 그리고 자녀(아들)에게 7억원 상당의 재산(아파트)를 증여한다고 가정해보겠습니다.

 

※ 참고 : 3개월 이후에 증여 사실을 신고하거나, 실제 증여 금액보다 낮게 신고할 경우, 10~40% 이상의 가산세가 부여될 수 있습니다. 
 

 
부모(직계 존속)이 아들(직계 비속)에게 시가 7억원의 아파트를 증여한다고 가정했을 때, 증여세 계산 결과입니다. 계산 결과에서 주목해야할 것들만 뽑아 아래에 정리해보면 다음과 같습니다.
 

1. 증여세 과세가액 (31번 항목) : "7억원"

2. 직계 비속 증여세 면제 (33번 항목) : "5천만원"

3. 과세표준 (37번 항목) : 7억원 - 5천만원 = "6억 5천만원"

4. 세율 (38번 항목) : " 30% "

5. 산출세액 (39번 항목) : "1억 3500만원" 

6. 신고세액 공제 (47번 항목) : "405만원"

7. 증여세 납부 세액 (52번 항목) : "1억 3095만원"

 
각 항목을 해석해보면, 다음과 같습니다. 
 


1. 증여 재산(아파트)의 시가

2. 자녀에게 증여시 증여세 면제 한도액

3. ① - ② 

4. ③ 이 "증여세 세율표"에서 "10억 이하"에 해당하므로, 30% 세율 적용

5. ③ × 0.3 = 1억 9500만원 인데, "누진 공제 6천만원" 을 빼주어야 하므로, 총 1억 3500만원

6. 신고세액공제 3% 

7. ⑤ - ⑥ = 1억 3095만원

 
각 항목 별로 세세히 따져보면 이렇게 계산이 되는 것입니다. 마지막으로 간단한 예시를 하나 더 들어보겠습니다. 
 
 
예시) 부모가 시가 3억원의 아파트를 자녀에게 증여하는 경우, 총 증여세 는 얼마나 나올까요?
 
시가 3억원의 아파트를 부모가 자녀에게 증여하는 경우이므로, 증여세 면제 5천만원을 받을 수 있습니다. 따라서 총 증여세 과세표준 금액은 2억 5천만원인데요.

 

증여세율 표에서 2억 5천만원은 "5억 이하" 구간에 해당하므로 20%의 세율이 적용됩니다. 그러므로 2억 5천만원의 20%인 5천만원이 증여세 산출세액이 되는데요. "누진 공제" 1천만원 혜택을 받을 수 있기 때문에, 최종 산출세액은 4천만원입니다.
 
하지만, 이를 증여가 발생하고 3개월 이내에 관할 세무서에 신고를 하게되면,

앞쪽은 복잡해서 알아듣기 버거웠는데
확실히 예시가 들어가니까 이해하기쉽네요
근데 증여세를 아끼는 방법은 어떤것들이 있을까요??
세율이 생각보다 쎄서

증여세를 줄이는 방법은 여러가지가 있겠습니다만, 가장 간단하게는 증여세면제한도액 이상의 금액은 개인간의 대출처럼 차용증을 활용하는 방법도 있구요.
증여시, 부동산 같은 경우에는 시중 거래가격이 아니라 기준시가로 계산되기 때문에, 조금 유리한면이 있어서, 현금보다는 아파트, 상가, 오피스텔, 빌라 처럼 부동산 등으로 증여하는 것도 좋은 방법입니다.

 

그리고 10년마다 증여세 면제한도액이 갱신되기 때문에, 지금 당장 미리미리 증여를 해두는 것도 방법이구요. 뿐만아니라 나중에 부동산 등 재산의 가격이 상승하면 더 좋은 효과를 누릴
이 글을 참조해보세요. 증여세 절세방법 에 대해서 정리한 글입니다.

부동산 기준시가 아파트 꺼는 어디서 어떻게 봐야돼요?
찾아보니까 공시지가 기준시가 공시가격 막 용어가 비슷비슷하게 헷갈리는데
다른건 됐고 기준시가로 보면되는건가요? 공시가격 검색하는거라던데

간단하게, 공시지가는 순수땅값을 말하구요. 기준시가는 땅값 + 건물값을 말합니다. 공지시가와 기준시가를 합한 말이 공시가격이라고 보시면 돼요. 분야별로 용어 통일이 안되어있어서 좀 복잡하게 되어있다고 하네요.

기준시가 조회 방법은 https://puppy-112.tistory.com/27 이 글을 확인해보세요. 국토교통부에서 서비스하는 부동산 공시가격 알리미 라는 홈페이지에서 공인인증서 없이 간단하게 확인 가능합니다.


글 아주 잘 읽었습니다.
궁금한것이 하나 있어 글을 남깁니다.
혹시, 전세가 있는 주택을 증여할 경우에 부담부증여가 되는데, 그건 어떻게 처리가 되나요?
전세금에 대한것도 증여로 되는건지

 

안녕하세요. 부담부 증여는 상황에 따라 다르지만, 증여세 및 상속세 절세방법 중에 하나인데요.

전세 보증금은 일종의 빚이기 때문에, 주택의 가치에서 전세금을 제외한 금액을 과세가액으로 생각하시면 됩니다.

또한 전세금뿐만아니라 주택담보로 대출이 있는 경우에도 마찬가지로 주택의 가치에서 대출금을 제외하고 증여세 계산을 하시면 됩니다.

하지만 증여자(예를 들어 부모님)입장에서는 수증자에게 전세금 또는 대출금을 수증자(예를 들어 자녀)에게 양도한 것이기 때문에 이에 대한 양도소득세를 부담해야합니다.

어떤 상황이신 지는 정확히 모르겠지만, 증여세와 양도소득세 부분을 고려하여 유리한 방향으로 처리하시면 절세효과를 볼 수 있으실 겁니다.

 

안녕하세요.
부담부증여를 계획하고 있는 사람인데요
야옹멍멍님의 글에서 큰 도움을 받았습니다
근데~ 한가지가 제가 알고 있는 것과 차이가 있는데요
저는 님의 글 내용이 맞다면 정말 정말 좋은 상황인데... 한번만 다 확인해 주시면 감사하겠습니다
증여재산 가액이 3개월내 가장 유사한 공동주택의 검증된 현재 시가를 갖다 쓰는 걸로 이해를 했거든요.

거래가격이나 경매, 보상, 감정평가 금액 등등..
기준시가를 기준으로 하면 증여세를 많이 줄일 수 있어서 님의 글 내용이면 정말 좋겠는데...
한번만 더 확인해 주시고...의견주시면 정말 정말 감사하겠습니다.~~^^