#양도소득세의 계산법

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양도소득세의 계산과 신고•납부
(1) 양도소득세의 계산
① 계산절차
표 생략

② 양도차익 계산
양도차익 = 실지양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요 경비
• 실지 양도가액 : 양도자와 양수자간에 실제로 수수하는 거래금액
• 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액
• 기타 필요경비

- 취득시 부대비용
* 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용
* 소유권 확보를 위한 소송비용 명도비용 인지대 등도 포함
- 취득 후 지출 비용
* 부동산을 취득한 후 용도변경 • 개량 이용 편의를 위하여 지출한 비용
* 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함
- 양도비용
* 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등
• 기 부과된 토지초과이득세 : 양도차익 산정방법(기준시가 또는 실지거래 가액), 신고 유무를 구분하지 않고 필요 경비로 인정

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③ 장기보유특별공제
• 공제 대상 : 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용, 다만, 비사업용토지, 미등기 양도자산은 적용 배제
• 보유형태별 장기보유특별 공제율
• 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1주택이면 적용. 다만 비거주자는 제외
* 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택
* 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택
* 거주요건 미충족으로 비과세되지 않는 1주택자

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• 보유기간의 계산방법
- 보유기간은 양도 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
- 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속 개시일부터 기산하고, 세율은 피상속인이 부동산을 취득한 날로부터 양도일까지의 기간으로 하여 적용한다.
- 배우자 이월 과세에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산

④ 양도소득기본공제
• 다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제
- 부동산(미등기 양도자산은 제외), 부동산에 관한 권리, 기타 자산
- 주식 또는 출자지분
• 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제
⑤ 주택 및 조합원입주권의 양도세 누진세율
⑥ 기타 부동산의 양도소득세 누진세율

(2) 양도소득세 신고•납부방법
① 예정신고•납부
• 예정신고•납부기한
토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산, 특정주식•부동산과다 보유법인 주식 : 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 : 토지거래 허가(해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함) 양도 : 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월 이내
• 예정신고 납부 세액공제가 전면 폐지되고 무신고시 가산세가 부과된다.
- 다만 2010년까지는 2년 이상 보유부동산 등 양도시 과세표준 4,600만원 이하 부분에 대해 5%의 예정신고세액공제가 적용(한도액 291천원)
-단 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 2009.12.31 이전인 토지를 2010.12.31.까지 양도시 한도없이 5% 예정신고세액공제를 적용

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② 확정신고 • 납부
• 확정 신고•납부기한 : 그 양도일(토지거래허가일) 이 속하는 연도의 다음연도의 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 확정신고 다만 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됨
• 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정•고지하게 되며 가산세 추가 부담
- 무신고가산세 : 2011년 이후 양도분 20%(또는 40%)
- 양도소득세 무납부시 납부불성실가산세 연간 10.95% 적용(일변 3전. 10.03%)
- 감면대상자도 예정신고 무신고시 감면세액을 포함한 산출세액을 기준으로 무신고가산세 부과함.

③ 양도소득세 분할납부
• 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있음.
• 분할납부할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

 

 

④ 양도소득세 물납• 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상 채권으로 받는 경우 그 채권으로 물납 가능
• 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우
• 양도소득세 예정 확정 신고기한 10일 전까지 신청

⑤ 농어촌특별세의 신고•납부 : 양도소득세 감면세액의 20%
⑥ 지방소득세 소득분의 신고•납부 : 양도소득세가 과세되는 경우 양도소득세의 100%
⑦ 수정신고와 경정 등의 청구
• 수정신고 : 법정신고 후 추가납부할 세액이 있는 경우
※ 수정신고•납부에 따른 신고불성실가산세 감면
- 6개월 이내 : 해당 가산세액의 100분의 50
- 6개월 초과 1년 이내 : 해당 가산세액의 100분의 20
- 1년 초과 2년 이내 : 해당 가산세액의 100분의 10
* 경정 등의 청구 : 법정신고 후 환급받을 세액이 있는 경우 3년 이내에 가능
* 기한후신고

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※ 기한후신고•납부에 따른 무신고가산세 감면
- 1개월 이내 : 해당 가산세액의 100분의 50
- 1개월 초과 6개월 이내 : 해당 가산세액의 100분의 20

(3) 신고시 제출할 서류
① 당해 자산의 양도 및 취득에 관한 계약서 사본
② 당해 자산의 취득시 부대비용과 취득후 지출비용(자본적지출액)에 관한 증빙
③ 양도비용 증빙 및 감가상각비 명세서
④ 관련 공부 : 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하는 경우에는 신고인 제출 생략

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(4) 양도소득세의 신고 서식
표 생략
(5) 양도소득세의 부과제척기간
① 부과제척기간
표 생략

② 사기•기타 부정한 행위 : 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위
• 양도소득세를 포탈할 목적으로 타인 명의로 취득 양도하는 행위
• 양도소득세를 포탈할 목적으로 등기원인을 허위로 하여 소유권이전등기를 하고 양도세 무신고
• 양도가액을 인감증명을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하는 등 허위로 신고한 경우
• 예정신고시 허위호 이중계약서를 작성하였고 양도가액을 회수하고서도 양도소득세를 확정신고하지 아니한 것
• 납세자가 신고한 가액에 의하여 과세표준이 결정되는 조세에 있어서 납세자가 신고가액을 과소신고하면서 허위신고가액에 신빙성을 부여하고 실제 거래가액을 은익하기 위하여 매도가액을 과소하게 기재한 허위의 이중계약서를 작성하여 함께 제출하는 것은 적극적인 기망행위로서 조세의 부과징수

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