#오피스텔 관심 계속될 듯 도심권 신규 분양시장 관심 가질만

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전세값, 다섯달 만에 8천만원, 일곱달만에 1억 2천만원 하락 대단지 입주부터 잇따라 입주물량 쏟아져  젊은 층 외곽신도시로 빠져나가며 수급 불균형(공급과잉) 서울 중심부에 자리 잡고 있어 전세 수요가 풍부하던 성동구 금호동과 옥수동 전셋값이 눈에 띄게  떨어지고 있다. 맞벌이 부부와 직장인 수요가 탄탄해 강북의 인기 주거지역으로 꼽히지만 최근 전세가격이 많게는 1억원 이상 떨어진 계약건이 나오고 있다. 

 

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대단지 아파트 입주와 전세기간 만료가 맞물리면서 공급이 한꺼번에 몰린 결과라는 분석이 나온다. 14일 국토교통부에 따르면 금호2가동 ‘래미안하이리버’ 전용면적 84㎡ 전세 실거래가는 지난해 말  6억5000만원에 달했으나 지난 5월 5억7000만원에 거래된 데 이어 이달 초에는 5억3000만원으로  떨어졌다. 다섯 달 만에 8000만원, 일곱 달 만에 1억2000만원 하락한 것이다. 인근 ‘금호자이1차’ 전용 59㎡ 전세 실거래가는 지난 1월 5억원이었으나 석 달 뒤인 4월에는 4억4000만원으로 6000만원 하락했다. 강남과 가까운 옥수동은 가격 변동이 상대적으로 덜하고 전세 물량이 많이 풀린 금호동은 조정폭이 좀 더 크다는 게 지역 관계자들 분석이다. 

 

 

옥수동과 금호동은 서울 중앙에 자리 잡고 있어 강북지역 최고 전셋값 수준을 유지했다. 하지만 지난 4월 1156가구 대단지인 ‘신금호 파크자이’가 입주를 시작하면서 주변 아파트 전셋값이  하락하기 시작했다. 또 ‘금호자이 1차’(401가구·2012년 1월 입주), ‘래미안 하이리버’(847가구·2012년 4월 입주), ‘금호자이 2차’(403가구·2012년 7월 입주) 등 입주 4년차인 3개 단지가 전세계약 종료 주기를 맞았다는 점도 악재로 작용했다.

 

 

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젊은 연령대 세입자들이 위례·미사 등 서울 외곽 신도시로 빠져나가면서 수급 불균형을 키웠다는 분석도 나온다. 생각보다 소득수준되는 사람들 많은것 같더라 편차가 있는것 같긴한데, 아파트 주차장 차들이 전반적으로 좋은 차들이었고 기억에 남는차는 페라리 포르토피노였다. 다른 차들은 그냥 그러려니 하는데 페라리는 좀 충격적이었다 부갤에서 옥수동 존나 까대서 별 생각없이 갔다가, 부갤새끼들 방구석 히키들이란걸 깨닫는 하루였다..

 

먼저 예전에는 부동산 가격에 중요한 요소로 '교통' 을 뽑을 수 있었습니다.
서울에서는 강남 3구와 중구, 영등포구에 일자리도 많고 주변 교통이
편리한 인근 지역의 아파트 가격이 높았고 교통을 비롯해 학군과 편의시설 등이 가격에
미치는 영향요소로 중요했습니다.
하지만 점점 교통, 학군보다는 살기좋은 곳, 즉 환경의 중요성이 생겼습니다.

 

 

과거의 좁은 도로를 사이에 두고 야옆으로 판잣집이 있던 주거환경 개선사업의
일환으로 추진된 재개발사업으로 많은 아파트 단지가 들어서면서 주거환경이
매우 좋아져 강북의 한강변 중에서도 많은 인기를 받고 있는 지역입니다.

재개발로 고급스럽게 변한 옥수동, 금호동
여전히 이 곳이 인기몰이하는 이유는
매봉산, 금호산, 대현산, 응봉산으로 이어지는 녹지 축과 남향으로 조망이 가능한
한강이 주는 쾌적함이라고 생각합니다.

자연이 함께 공존할 수 있는 지역으로 인기가 높을 수 밖에 없는 주거지입니다.
옥수동과 금호동은 자연과 함게 공존할 수 있는 곳이기에 미래 전망은 계속 좋다고 봅니다.

옥수동 지역 아파트 매매, 전월세 도 궁금하신 분들은
저희 옥수동 다복부동산으로 문의주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.

 

 

적어도 올해 4분기 이후부터는 국제적인 공조하에 출구 전략이 논의될 가능성이 많다. 시중의 유동성 흡수를 위한 출구전략의 일환으로 한국은행에서도 기준 금리를 올릴 것으로 예상된다.

따라서 어느 때보다 신중하게 투자 전략을 짜야 한다. 즉 예전보다 대출비율을 낮추고 시장에서 잘 팔리는 부동산 위주로 투자 전략을 세워야 한다.

1.주택시장편
DTI 규제 수혜, 신규분양시장과 소액투자 물건 관심 둘만

 

2003년 2월 이후 참여정부 이후 발표된 부동산대책을 기준으로 집값 안정 효과는 짧게는 1개월, 길게는 3개월에 그쳤다. 2003년 ‘10.29대책’이 재건축 아파트값 안정 효과가 3개월로 가장 길었고 2003년 ‘5.23대책’은 2개월, 2005년 ‘2.17대책’은 3월 한 달 밖에 시장에서 ‘약발’이 들지 않았다.

특히 서울지역 입주물량 부족으로 인한 전세가격 상승세가 꺽이지 않으면 추석 이후에도 이사철을 맞아 집값 상승에 대한 기대감은 계속 유지될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하다.

서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가한다.

 

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얼마전 서울시가 내놓은 공급확대 방안도 오히려 집값 상승에 일조를 할수 있다. 서울시계획은 재개발•재건축 구역의 종 상향을 통해 층고 제한을 높이고 재개발 지역 기준 용적률이 현재보다 20% 올라갈 예정이다.

수도권 신규 분양시장 인기 지속될 듯

최근 수도권 지역에서 1순위로 청약이 마감한 구로구 고척동 남양주 별내 쌍용지구,인천 송도동 웰카운티등은 10:1의 경쟁률을 넘어섰다.

추석 이후에도 DTI 규제 대상이 아닌 신규 분양시장의 열기가 계속 이어질 것으로 본다.

주택 공급의 물꼬를 틀기 위해 분양가 상한제 폐지도 추석 이후 본격적으로 논의될 예정이기 때문에 상한제 폐지 전 서둘러 분양하는 주택시장은 오히려 반사이득을 얻을 수 있다.

특히 로또라 불리우는 보금자리 주택에 대한 청약이 본격적으로 시작되기 때문에 분양시장에 대한 관심이 뜨거울 수 밖에 없다. 특히 강남구와 서초구 일대에서 공급되는 보금자리주택은 투자성과 도심 접근성에 있어 최고 중의 최고라 해도 과언이 아니다.

 

 

 

지난 2006년 판교 열풍을 타고 수도권 지역에서 분양하는 대부분의 단지에서 1순위로 분양이 마감되었다. 판교신도시 3월 분양에는 9천4백28가구 모집에 47만명이 몰려 수도권 1순위에서 781대 1을 기록했고, 8월 판교신도시에서도 25.7평 초과 중대형 평형 5천17가구 모집에 총 15만명이 청약해 평균 43.6대 1의 경쟁률로 수도권 1순위에서 마감됐다.

 

 

보금자리주택에 대한 관심이 많아지면서 덩달아 낙첨자들도 많이 생기게 된다. 지난 2006년의 판교지역 분양을 비춰봤을 때 낙첨자들 역시 주변이나 또 다른 분양 시장에 눈을 돌릴 가능성이 크기 때문에 수도권 분양시장의 경우 DTI 규제 반사이득으로 더 각광받을 가능성이 있다.

추석 이후 서울 지역 유망물량으로 고덕 주공 1단지와 동작구 본동5구역, 옥수동 삼성래미안, 광장동 현대힐스테이트, 동자동 동부아스테리움, 은평 3지구 등을 들 수 있다.

그밖에 관심가져야 할 수도권 분양 물량은 광교(삼성과 호반 건설 등)와 , 판교신도시에서 공급되는 주상복합 물량이다. 최근 인기를 끈 남양주 별내지구(KCC건설)와 청라지구(반도와 동부건설 등)와 송도지구(대우건설 등)도 주목할 물량이다.

신규 분양시장이 인기를 끌고 있는 것은 몇 가지 요인으로 분석될 수 있는데 지난해 11월 강남3구를 제외한 수도권이 투기과열지구에서 해제돼 분양권 매매가 자유로운 점과 정부의 양도세 특례 조치 때문이다.

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▶ 전세값, 다섯달 만에 8천만원, 일곱달만에 1억 2천만원 하락

▶ 대단지 입주부터 잇따라 입주물량 쏟아져

▶ 젊은 층 외곽신도시로 빠져나가며 수급 불균형(공급과잉)

서울 중심부에 자리 잡고 있어 전세 수요가 풍부하던 성동구 금호동과 옥수동 전셋값이 눈에 띄게

떨어지고 있다. 맞벌이 부부와 직장인 수요가 탄탄해 강북의 인기 주거지역으로 꼽히지만 최근

전세가격이 많게는 1억원 이상 떨어진 계약건이 나오고 있다. 

대단지 아파트 입주와 전세기간 만료가 맞물리면서 공급이 한꺼번에 몰린 결과라는 분석이 나온다. 

 

14일 국토교통부에 따르면 금호2가동 ‘래미안하이리버’ 전용면적 84㎡ 전세 실거래가는 지난해 말

6억5000만원에 달했으나 지난 5월 5억7000만원에 거래된 데 이어 이달 초에는 5억3000만원으로

떨어졌다. 다섯 달 만에 8000만원, 일곱 달 만에 1억2000만원 하락한 것이다.

인근 ‘금호자이1차’ 전용 59㎡ 전세 실거래가는 지난 1월 5억원이었으나 석 달 뒤인 4월에는

4억4000만원으로 6000만원 하락했다. 강남과 가까운 옥수동은 가격 변동이 상대적으로 덜하고

전세 물량이 많이 풀린 금호동은 조정폭이 좀 더 크다는 게 지역 관계자들 분석이다. 

옥수동과 금호동은 서울 중앙에 자리 잡고 있어 강북지역 최고 전셋값 수준을 유지했다. 

하지만 지난 4월 1156가구 대단지인 ‘신금호 파크자이’가 입주를 시작하면서 주변 아파트 전셋값이

하락하기 시작했다.

또 ‘금호자이 1차’(401가구·2012년 1월 입주), ‘래미안 하이리버’(847가구·2012년 4월 입주),

‘금호자이 2차’(403가구·2012년 7월 입주) 등 입주 4년차인 3개 단지가 전세계약 종료 주기를

맞았다는 점도 악재로 작용했다.

젊은 연령대 세입자들이 위례·미사 등 서울 외곽 신도시로 빠져나가면서 수급 불균형을 키웠다는

분석도 나온다.

더욱이 신규분양 아파트가 총부채상환비율(DTI) 규제 대상이 아니라는 점에서 기존 매매시장보다는 신규분양시장에 사람이 몰리고 있는 이유다.

 

 

소액 투자 가능한 빌라, 소형아파트 노릴 만

추석 이후에도 연립, 다세대 등은 DTI 규제 대상이 아니어서 개발 호재 있는 저렴한 연립이나 다세대 등, 도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을 주목할 필요가 있다.

 

경매시장을 보더라도 이달 15일부터 23일까지의 서울시내 연립•다가구주택의 낙찰가율은 98.1%로 이달 초(9월1일~15일) 87.3%보다 10.8%포인트 상승했을 정도로 뜨겁다.

개발이 불확실한 곳보다 이왕이면 서울시에서 전략적으로 밀어주는 전략정비나 유도정비구역 내 1억원 내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 일대 빌라를 들 수 있다.

 

DTI 확대 적용 이후 합정과 망원, 자양동 일대 현장을 다녀본 결과 연초보다 시세가 대폭 상승하면서 거래량이 많이 느는 것을 알 수 있다.

 

지난 2006년 당시만 해도 투기지역 내 6억원 이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 반사작용으로 이 일대 빌라가격은 1년 사이에 두배 이상 올랐었다.

아파트는 전세안고 소액(5천만~1억원 이내로) 으로 투자 가능한 개발 호재 있는 2억원 이하의 소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다.

2. 오피스텔 관심 계속될 듯…도심권 신규 분양시장 관심 가질만

지난해말 금융 위기로 매매가와 임대료가 동시에 추락했던 오피스텔 시장은 부동산시장 회복과 동시에 다시 살아나고 있다. 도심권에 위치한 오피스텔에 관심을 가질만 하다. 수요가 풍부한 소형 주택을 대체할 수 있는 도심지역 소형 오피스텔은 재건축 재개발 사업이 진행되면서 더욱 더 각광을 받을 것으로 보기 때문이다.

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정부가 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대함에 따라 오피스텔에 대한 투자자의 관심도 높아지고 있다 .추석 이후 경기회복이 가시화된다면 도심지의 역세권 위주로 매매가와 임대가가 상승할 가능성이 있다. 대규모 개발이 예정된 서울도심권주변과 지하철로 새롭게 도심과의 거리가 가까워지는 오피스텔 투자가 유효해 보인다. 경기가 확실히 살아난다는 징표가 없는 만큼 대형보다는 소형위주로 한정해 관심을 가질 만 하다.

추석 이후 오피스텔 분양시장 관심 가질만

 
지난 ‘8.23 전세시장 안정대책을 통해 발표된 바닥난방규제 완화로 신규 분양시장도 투자자들이 관심을 보일 것으로 예상된다.

규제 완화로 전용 60㎡이하 소형 오피스텔에만 허용돼왔던 바닥난방 설치가 전용 85㎡까지 확대되었다.

올해 연말까지 수도권에서 1300실이상의 오피스텔이 분양될 예정이다. 그 중에서 동부건설이 도심권인 용산구 동자동과 국제3구역에서 공급하는 물량과 송도에서 대우건설이 공급하는 오피스텔에 관심을 둘만하다.

 

 

3. 상가시장, 주택 규제 반사이득

추석 이후 , 수도권 택지지구위주로 인기 지속될 듯

올 초까지만 해도 미국발 금융위기와 경기 불황으로 투자 심리가 급속히 위축되면서 상가뿐만 아니라 부동산 시장 전체적으로 수요와 공급이 감소되었다.

 

실제로 올 1~2월은 상가 시장의 수요와 공급, 거래의 지표가 되는 수치들이 모두 최저치를 기록했을 정도다. 하지만 2분기 이후 최근까지 경기 회복에 대한 기대감, 시중 부동 자금의 증가, 정부의 주택대출 규제에 대한 반사이익과 맞물려 상가 투자에 관심이 대폭 증가하였다.

실제로 2분기들어 판교 지역에서 공급되는 수십억원짜리 상가 한동 전체가 잇따라 팔리면서 분위기가 급반전되었다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록했을 정도다. 최근에도 판교와 남양주 진접등 수도권을 중심으로 투자가치 높은 곳 위주로 뭉치돈이 유입되면서 투자 가치 있는 상가를 알아봐달아는 문의도 증가세를 보이고 있다. 판교 같은 유망지역에서 공급되는 상가가 유례없이 높은 관심속에 속속들이 팔리는 것은 저금리로 인한 시중의 풍부한 유동성과 더불어 경기회복에 대한 기대감 때문이다.

추석 이후에도 경기회복 기대감과 맞물려 국내외적인 돌출악재만 없다면 수익형 부동산의 대표격이라 할 수 있는 상가시장의 관심도 높을 것으로 보인다. 올 초부터 최근까지 상가시장을 볼 때 철저하게 투자가치가 검증된 판교와 송도 같은 수도권 일부 택지지구와 대단지 아파트를 배후로 하는 상가에만 수요자들의 관심이 몰린 것으로 볼 수 있다.

상가투자 특성상 문의는 많은데 상가 투자자의 입장에서는 아무래도 주택보다 신중할 수밖에 없다. 따라서 투자자들의 주목을 받지 못하는 일반적인 개별상가나 수도권 외곽쪽에 위치한 상가는 추석 이후에도 고전할 수 밖에 없다.

 

 

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4.토지시장 국지적 상승세 지속될 듯

지자체간 통합으로 피흡수되는 지역 토지 유망

경기 회복 기대감에 토지시장에 대한 관심도 대폭 증가해 투자차 상담하는 고객도 증가추세다 국토부 자료에 따르면 지역 별로 차이는 있으나 전국 땅값은 4개월째 상승세를 타고 있다.

추석 이후에도 전반적으로 땅값 상승세가 이어질 것으로 본다. 무엇보다 비사업용 토지의 양도소득세 중과 세율이 기본세율로 대폭 낮아졌고 각종 개발계획으로 토지가격상승에 대한 기대감이 크기 때문이다.

추석 이후 토지시장은 `개발 호재가 확실한 곳`에 ‘해당 주변지역’에 투자자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

가령, 보금자리 주택 예정지 주변이나 경춘선등 새로 도로가 뚫린 지역, 제 2경부고속도로 예정지 인근 지역, 제 2영동고속도로 , 개발로 인한 토지 보상금이 대거 나오는 주변지역, 수도권 그린벨트 해제 예정지주변,수도권 공장 신ㆍ증설 규제예상지 쪽으로 투자자금이 몰릴 것으로 보인다. 최근 농.산지 관련 지역.지구 해제절차가 간소화되었기 때문에 해당지역의 개발이 가능한 지역도 관심사다.

또한 지자체간 통합에 대해 본격적으로 논의되고 있는 만큼 주로 그린벨트가 많이 포함된 피통합되는 지역에 개발기대감으로 투자자금이 대거 몰릴 것으로 본다. 토지는 주택과는 달리 환금성이

 

 

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